一、基本情况
来电人咨询：来电人拥有一套婚前房产，为改善自家的居住条件，婚后考虑将其出售并置换新房产，他询问，婚姻存续期间将婚前房子出售并买了新房子，新房子是否属于夫妻共同财产？来电人希望在新房置换过程中尽可能保护其婚前财产不受影响，是否有不显眼且有效的方法来达到这一目的，避免因签订夫妻协议书而伤害感情？
律师解答：根据《民法典》规定，若您婚后出售婚前房产并用售房款全额购买新房，且能严格证明资金来源于婚前财产（如通过独立账户流转、保留完整交易凭证），同时将新房登记为个人所有，则新房仍属个人财产。但若混入婚后共同财产（如共同还贷、装修），部分权益可能转化为共同财产。建议采取以下不显眼的方式保护权益：1）开立独立账户存放售房款，全程单独支付购房款；2）由父母出具书面赠与协议（注明赠予您个人）；3）保留婚前房产评估证明和购房资金流水。关键要避免资金混同，房产登记为个人所有，并留存完整证据链，这样既能保护婚前财产，又无需签订协议影响感情。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条 【夫妻个人财产】下列财产为夫妻一方的个人财产：
(一)一方的婚前财产;
(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产。
第一千零六十五条 【夫妻约定财产制】男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
……。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》
第五条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。
二、案例提示
婚前全额购置的房产登记在自己名下属于个人财产。婚后即便是出售变现也属于个人财产形式的变化，不影响个人财产的属性。但是婚后大多数情况下将自己的房产卖掉，夫妻再添钱购置更大更好的住房改善家庭的居住条件。此类新购置的房产如无夫妻财产协议，一般都属于夫妻共有财产。一方卖掉婚前房产的款项视为赠与或者部分给另外一方。离婚时，双方对房屋归属或者分割可以协商。如果有争议，协商不成的，法院可以判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
