一、基本情况
唐女士来电表示，自己是二房东，租赁店铺用来转租，当时和大房东签订房屋租赁合同，期间为6年，租金为4900元/月。但是后来转租行情越来越差，向实际承租人转租的最高金额只能达到4500元/月。因此现在越经营越亏本，唐女士想结束此经营，和大房东协商解除事宜，大房东表示同意解除合同，但是需要唐女士按照合同约定承担10万元的违约金。唐女士觉得违约金过高，咨询律师怎么办？
平台律师告知唐女士，根据《中华人民共和国民法典》相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。本案中，唐女士和大房东签订6年期房屋租赁合同，也约定了月租金金额，那么一般来说，唐女士应当遵守相应规定，按约支付房租。唐女士现在因为实际经营状况发生变化，要选择违约止损，应当根据合同确定自己是否存在单方解除权；如果不存在的，也应当与大房东协商确定解除事宜。后续，唐女士经过和大房东协商，大房东也同意双方解除租赁合同，那么该合同已经经协商一致解除。
涉及违约金金额问题，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这也就是说，违约的一方当事人可以认为违约金过高，而向相应司法机关提出要求适当降低违约金的请求，但守约方也可以提出自己的预期利益损失需要得到弥补的请求。实践中，法官或者仲裁员会根据实际情况综合考虑，在平衡双方权利义务的情况下，确定最终违约金金额。本案中，唐女士可以提出违约金过高要求调整降低的请求，但不妨碍大房东也据此提出弥补可得利益损失的请求，最终由有权机关确定。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、案例提示
平台律师建议：实践中，对于违约损失的评估，有权机关往往需要考虑违约原因、违约情况、实际损失、预期利益等因素以及合同约定与法律规定，而当事人也应当收集相应证据，证明自己的主张成立。有权机关依据公平公正、诚实信用原则，最终确定相应金额。
