用户来电咨询：刘先生表述自己和二房东签订了房屋租赁合同，现在二房东把房屋出租给了实际承租人。双方合同约定4月26日前支付下季度的租金，但是二房东失联，也不支付下个季度的租金，故来电咨询二房东是否违约？什么时候可以解除合同？
平台律师解答：根据相关法规规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。刘先生和二房东当时签订的房屋租赁合同约定4月26日前支付下个季度的租金，现在尚未到达支付期限，故二房东尚未违约。如果现在二房东已经逾期，并且大概率在4月26日不会向刘先生支付下季度的租金，则4月27日时，二房东就达到了合同违约的状态。此外，根据相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述法律规定，二房东如果处于失联状态，那么刘先生应当尽快以书面形式请求二房东在合理期限内支付其应当支付的租金，二房东依然逾期不支付的，刘先生就可以行使合同解除权。双方协商不一致时，刘先生可以拿着已经收集到的证据材料，法院起诉维权。
法律法规
《民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
案例提示
平台律师建议：对于双方的民事法律行为签订相应合同的，一方是否违约，应当根据合同约定确定。因此，合同任何一方在合同履行中以及履行完毕后，应当保存好合同，以便能依据合同约定维权。
