2023年9月底，金女士将自己的一套房屋出租，租赁合同中明确约定租期为5年，自2023年10月1日起算。合同签订后，租客依约一次性支付了一年的租金，但该租赁合同未做登记备案。然而，租客仅将该房屋作为仓库使用了一个月，之后便未再使用。金女士也曾经和租客沟通，租客一直空关房屋并不实际使用的话，对租客而言也是浪费租金，金女士表示可以在第一年到期时把房子收回来另行出租。租客确认其确实并不实际使用房屋，可以考虑到时退还房屋给金女士。但此后金女士联系租客商讨实际收回房屋时，租客又不予理会。
现因金女士有急用，打算出售该房屋，并已通知租客。金女士提出，考虑租客长期未使用房屋，自2024年10月1日起，租客无需再支付租金，双方租赁关系解除。租客对此表示反对，认为根据“买卖不破租赁”原则，他们有权继续占有房屋。
金女士担心房屋长期空置可能导致的损坏，坚持要尽快收回房屋进行出售，并且此前租客承诺过因其未实际使用房屋，在第一年租期到期时可以退还房屋。为此，她咨询了平台律师，询问租客的“买卖不破租赁”的主张是否成立。
平台律师解答如下：根据相关法律法规，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁期内，如果租赁物的所有权发生变动，这并不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则。该原则主要保护承租人的利益，确保其在租赁期间对租赁物的使用权不受所有权变动的影响。然而，这一原则的应用前提是承租人确实需要对房屋进行占有使用。
在本案中，租客虽然租赁了房屋一年，但实际上仅使用了一个月，之后便未再占有或使用该房屋，且租客也承诺其并不实际使用房屋，可以退还房屋给金女士。因此，在这种情况下，“买卖不破租赁”原则并不适用。金女士有权收回房屋。
法律法规：
《民法典》
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
案例提示
12348平台律师建议明确指出：“买卖不破租赁”原则并非毫无限制地适用。除了当承租人未实际使用租赁物时该原则不适用之外，还存在其他几种情况同样会导致该原则无法适用。具体而言，如果承租人签订的协议实际上是以租抵债协议，而非真正的租赁合同，且从未支付过租金，那么“买卖不破租赁”原则将不适用。另外，如果承租人在签订租赁合同时已经明知涉案房产或土地被抵押，即出租人的处分权存在权利瑕疵，但承租人仍然选择与其签订租赁合同，那么承租人应自行承担由此产生的后果，此时“买卖不破租赁”原则同样不适用。
