一、基本情况
来电人咨询：来电人在2024年9月签订了一份商品房买卖合同，当时支付了定金2万元和首付约20万元，剩余部分计划通过商业贷款支付。然而，由于来电人年龄已高（超过65岁），商业贷款一直未能成功办理，至今已半年有余。近期，开发商向来电人发出了催缴函，要求他支付剩余的25万元购房款及滞纳金。来电人表示，签订合同时开发商的销售团队承诺可以帮忙办理商业贷款，但现在贷款无法下来，导致他无法按时支付尾款。来电人询问，面对这种情况应该如何处理，以及如果解除合同，违约责任应如何计算？
律师解答：首先，来电人需要仔细审查购房合同，特别是关于付款时间和违约责任的部分。如果合同中规定了具体的付款时间，并且来电人未能按时支付，那么他需要承担违约责任。关于开发商销售团队承诺办理商业贷款的问题，如果这一承诺只是口头或微信上的表示，并未写入合同，那么来电人在追究开发商责任时可能会面临困难。如果考虑追究开发商的责任，建议整理自己与开发商销售团队的聊天记录，确定是否有明确的办理贷款承诺，若能被认定为是房屋买卖合同的补充条款，也能对来电人维权有利。
律师建议来电人与开发商进行协商，说明自己的实际情况，并尝试争取减轻违约责任，比如降低滞纳金或延长付款期限。如果协商无果，来电人可以考虑解除合同，但需要注意的是，解除合同需要承担一定的违约责任，具体金额需要参考购房合同中的约定。一般来说，违约责任可能会按照已付房款的一定比例来计算，但具体比例因合同而异。如果来电人认为违约责任过高，可以通过法律途径进行申诉，请求法院进行调整。
此外，来电人还可以考虑追究中介或销售团队的责任，但需要提供充分的证据证明他们有过错或违规行为。如果证据不足，来电人可能需要自行承担违约责任。因此，在处理此事时，来电人应谨慎行事，尽量通过协商和法律途径来维护自己的合法权益。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、案例提示
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，格式条款提供方应遵循公平原则确定双方权利义务，不得不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。若开发商销售团队承诺协助办理贷款但未履行，可能构成违约。
