一、基本情况
来电人咨询：其奶奶有一套承租的公房，来电人、来电人父亲还有叔叔的户口都在该套公房中。现在奶奶年纪大了，为了防止奶奶离世后，各方对公房的继承发生纠纷，是否让奶奶立遗嘱来确定公房将来的承租人？
律师解答：继承的遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。福利性质的公房承租权不属于继承的范围。根据上海房屋管理局沪房规范〔2024〕5号《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的规定，公房的原承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的，可以公房变更租赁户名。出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照：原承租人的配偶；原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；原承租人的父母；其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）的顺序书面确定承租人。因此，来电人的奶奶不可以通过遗嘱确认将来的公房承租人。
法律法规
《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》沪房规范〔2024〕5号，公房变更租赁户名应当符合下列条件：
1、承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
2、承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
3、承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；
4、承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。
按照第（一）款第1项变更租赁户名后，在五年内不得再依该规定变更租赁户名。按照第（一）款第1项、第2项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；按照第（一）款第3项、第4项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。
本规定所称的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。
本规定所称的“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被征收（拆迁）后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指人均住房面积符合本市现行廉租住房申请的面积准入标准。
1、变更租赁户名
出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定且当事人协商一致的，应当在受理之日起15日内完成变更租赁户名审核手续，并按规定流程发放《租用居住公房凭证》；经审核不符合条件的，应当在7日内出具不予办理的书面意见。
出租人受理公房变更租赁户名申请后，经审核符合政策规定但当事人协商不一致的，应当在30日内按照下列情形书面确定承租人：
（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：
a.原承租人的配偶；
b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
c.原承租人的父母；
d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
二、案例提示
并不是所有的公房都不能指定承租人。如果来电人奶奶的公房是通过有偿转让获得的公有住房承租权，此类公房的承租权有财产性质。根据《上海市公有住房差价交换办法》第二十三条的规定，差价换房后，公有住房的权属性质不变。租赁期间，承租人丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定；取得公有住房承租权的当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。
