【2004年第8期】三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案

原告：A单位。 法定代表人：李春安，该局局长。 被告：B单位。 法定代表人：康建新，该公司董事长。 原告A单位(以下简称水利管理局)因与被告B单位(以下简称配套建设公司)发生房屋买卖合同纠纷，向河南省高级人民法院提起诉讼。 原告诉称：我局与被告签订的《房产交易合同》约定：配套建设公司应于1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月30日，交付位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧的商阜城商住楼B座房产1至13层，交易额为1842．75万元，分期付款。合同签订后，截止1993年12月，我局已支付购房款1198．8万元，现该项目已基本完工，而配套建设公司至今未能交付房产，却与左坤鹏等24人另行签订了出售该房产的合同，构成违约。请求判令被告按合同约定交付房产并支付违约金及赔偿损失共2357．62万元。 原告提交的证据有：双方所签《房产交易合同》、补充协议及转帐支票、付款凭证等，用以证明与被告签订的房屋买卖合同生效后的履行情况。 被告辩称：我公司与原告签订《房产交易合同》时，尚未取得该房产的国有土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证和预售房屋许可证等法律法规规定的房地产开发建设以及转让所必需的手续，即使在合同约定的最后履行期限届满时也未具备各项法定手续，且未实际投入资金进行建设开发。因此，双方所签订的《房产交易合同》应为无效合同。原告明知该合同无效仍与其签订该合同，主观上存在过错，亦应承担相应责任。本案所涉及的房屋因已处置给第三方并办理了相应的法律手续而客观上已无法向原告交付，因此，请求依法解除，由双方各自承担相应的责任。 配套建设公司提交的主要证据有： 1．该项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等发证时间分别为1996年7月9日、1993年10月20日、2000年12月14日、2002年3月20日，均在双方合同签订之后、本案一审诉讼之前办理，用以证明在双方签订合同时其不具备必要的法律手续。 2．郑州市计划委员会(1997)121号文件、(2002)370号文件、其与荥阳一建的建设工程施工合同、开工通知等，用以证明双方签订《房产交易合同》时不仅手续不完备，而且实际也未投入建设资金。 3．配套建设公司与荥阳一建签订的《商阜城综合楼工程补充协议书》，用以证明荥阳一建因工程价款优先受偿使用了该房产。 4．配套建设公司与左坤鹏等24人签订的《商品房买卖合同》、与花园路工商银行签订的按揭业务合作协议、左坤鹏等22人与花园路工商银行及配套建设公司所签订的《个人购房借款合同》、《房地产抵押合同》、公证书及银行存折等，用以证明该房产已出售给第三方。 本案在质证、认证中，双方当事人对对方所提供证据形式的真实性均无异议。 河南省高级人民法院查明： 1992年12月27日，原告水利管理局与被告配套建设公司签订了4份《房产交易合同》，并在郑州市公证处进行了公证。合同约定：水利管理局购买配套建设公司开发的位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧商阜城商住楼B座1层至13层房产，总面积为5441．26平方米；交易总额为1842．75万元，分期付款，第一期均按合同价款的40％支付，并作为定金；房产交付期限为1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月31日。若水利管理局延期付款，则每拖延一个月按应缴金额的1％向配套建设公司缴纳滞纳金，拖延付款超过两个月视为中止合同，配套建设公司有权另售，定金不退；若配套建设公司不按合同规定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一个月，按拖延部分赔偿水利管理局1％的延工金，拖延两个月为严重违约，应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失；任何单方中止合同，必须征得对方同意，并向对方赔偿定金全额的损失。合同签订后，水利管理局依约于1992年12月30日分三笔向配套建设公司支付了4份合同的第一期款项共计736万元作为定金，后又陆续支付了部分房款。截止1993年12月，水利管理局共向配套建设公司支付款项1198．79万元。该项工程自1992年7月动工至1993年底，仅完成基础施工部分。后因资金不足，至1994年10月31日双方合同约定的最后交房期限，该工程仍未完工，后一直处于停工状态。2001年4月26日，该工程复工，至今尚未竣工。1993年10月29日，双方就工程进度及第三期付款达成补充协议，约定按工程进度付款。至本案诉讼前，配套建设公司未向水利管理局交付房屋，水利管理局尚有643．95万元购房款未付。 另查明，配套建设公司在与水利管理局签订4份《房产交易合同》时，尚未取得开发房产所占土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。2002年3月20日，郑州市土地管理局向配套建设公司颁发了商阜城综合楼商品房预售许可证。2001年1月10日，配套建设公司与荥阳一建签订商阜城综合楼补充协议，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荥阳一建有权将五层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荥阳一建实际占有该房产B座一至三层共计1437平方米。B座四至十三层已卖出24套，房产交易合同均在郑州市房地产管理处登记备案。所卖24套房产中，2001年10月31日至12月6日卖出20套，2002年3月至4月份卖出4套。其中21套买受人通过银行按揭方式购买，并到郑州市房产管理局办理了抵押登记手续。该24套房至今未交付，也未办理产权过户登记手续，24套买受人未取得房产证。配套建设公司认可21名按揭方式购买人中，包括公司副总经理李冰和副总经理康杰的妹妹康萍。诉讼前，水利管理局向河南省高级人民法院申请诉前财产保全。2002年3月6日，河南省高级人民法院以(2002)豫法立民保字第2号民事裁定冻结配套建设公司存款3556．42万元或查封该公司房产5441．26平方米。 河南省高级人民法院认为： 本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人的主要争议焦点为：(1)合同效力及责任承担；(2)合同可否继续履行。由于双方的房屋买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)施行前，故应适用《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)。......