【2002年第1期】新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案

上诉人（原审被告、反诉原告）：A单位。 法定代表人：陈长星，董事长。 委托代主人：吕向辉，该厂职员。 委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：B单位。 法定代表人：王鸿年，经理。 委托代理人：吴仁海，董事长。 委托代主人：吴颖，新程方舟律师事务所律师。 上诉人A单位（以下简称木材总厂）与上诉人B单位（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院〔１９９９〕新民初字第１３号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕向辉、关勇，实业公司的法定代表人王鸿年、委托代理人吴仁海、吴颖到庭参加诉讼，现已审理终结。 经审理查明：１９９２年１０月６日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧式营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积３．０５４平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为２０年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资１００万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂２０万元，１９９３年３月底前再支付４０万元，其余投资款；在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用１００万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金２０元；每年度分四次支付，一次按年租金的２５％付清，每次付款时间为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的１００万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额２５％违约全及一切相关的经济损失。 １９９３年７月２６日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金８０万元。 签订合同后，实业公司于１９９２年１１月２日向木材总厂付款２０万元，１９９３年５月１８日付款１０万元，５月２９日付款４０万元，６月２５日付款１５万元，９月３０日付款３０万元，以上共计１１５万元。此后从１９９４年５月至１９９５年１２月实业公司又付给木材总厂款项２７４，８４７元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用４万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。１９９４年５月１日营业大楼１－３层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于１９９５年１月１日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款９８４，０８１．１７元，其余款项由实业公司支付。１９９８年７月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价２，２３５，７８９．８１元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为１，２５１，７０８．６４元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计２，７１６，５５５．６４元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金１，７１６，５５５．６４元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方子１９９９年１１月１６日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为１，４２４，８４７元，双方无争议。另付给史锡宝４０，０００元和搬迁费１０，０００元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付９８４，０８１．１７元双方无争议，另有四笔费用计９５，２３０元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂６４，００５元。 此外，交流站与木材总厂在１９９３年３月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款１５０万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款８０万元一次付清，并同时付足５０万元，作为信誉保证金。１９９７年４月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约３２５．３２平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房向书面协议。一审判决认定，１９９６年１月１日至１９９９年５月１８日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按１．８万元计算，木材总厂应付实业公司租金１２１，５００元；１９９７年３月１８日至１９９８年２月１６日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年１．８万元，应付租金１．６５万元；１９９８年７月１７日至１９９９年５月１８日，木材总厂又租实业公司房屋一问，每间每年仍为１．８万元，应付租金１．５万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金１５．３万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。 １９９７年６月１０日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即１９９６年应收租金３，０５４平方米×５０元×９个月=１３７．４３万元，１９９７年应收租金３，０５４平方米×５０元×１２个月=１８２．２４万元，１９９６年的租金于１９９７年７月底前交清，１９９７年的租金于１２月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第７条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在１９９８年８月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自１９９６年至１９９９年租金价格未作调整，也说明双方末就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实立思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。 另查明，双方在１９９８年６月２８日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费１６３，７１０．５元，共欠４４１，６３１．５４元，尚欠４４１，６３１．５４元－１６３，７１０．５元=２７７，９２１．０４元。１９９８年１１月，木材总厂在讼争房一侧临窗采光处不足５公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。１９８２年９月１５日木材总厂取得厂区占地的《国有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办“金三角大市场”，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。 又查明，１９９７年１月６日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为１９９７年１月６日至２０００年１月５日。以后代理期限延期至２００５年１月４日。１９９７年１月６日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米２０元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与１９９２年１０月６日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收关金三角租金的协议》中有关提租的内容。 实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金，赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称：依租赁合同约定，实业公司投入的１００万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自１９９４年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到１９９８年８月３１日已累计欠租６，６４１，９７２元，拖欠水、电、卫生费计３３１，６８３．３４元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。承租期间，实业公司在承担房内从事色情表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金６，４４１，９７２元，水、电、暖、卫生费３３１，６８３．３４元，利息５７，８５１．３２元。 司承担违约金３，５７９，１５９．６４元。实业公司将擅造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事色情表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。 一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同签订合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入１００万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行１００万元以上的补充投资义务，己构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司间的房屋在租行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。１９９８年１２月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼６００平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂 赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼３２５．１２平方米房产而造成的损失，实业公司建设营业大楼中多支付的１，７１６，５５５．６４元，应从１９９４年５月１日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金３，４４５，２７４．４元，同实业公司已付款项２，７１６，５５５．６４元及多付款１，７１６，５５５．６４元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费２７７，９２１．０４元应予给付，同时应承担延期付款利息５６，５１１．２８元。实业公司拖欠木材总厂的借款６４，００５元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款２，７１６，５５５．６４元（预付租金），及实业公司多投入款１，７１６，５５５．６４元的利息７３１，４２８元，共计３，４４７，９８４元；截止到１９９９年８月３１日实业公司应付木材总厂租金３，４４５，２７４．４元，两项折抵，实业公司尚余款２，７０９．６元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金３，６６４，８００元；四、实业公司给付木村总厂水、电、暖费２７７，９２１．０４元，偿付利息５６，５１１．２８元；五、实业公司给付木材总厂欠款６４，００５元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费６０，２１０．４元，实业公司负担３０％，即１８，０６３．１２元，木材总厂负担７０％，即４２，１４７．２８元；反诉费５８，０７６．３３元，实业公司负担４０％，即２３，２３０．５３元，木材总厂负担６０％，即３４，８４５．８０元。 一审判决主文第二项７３１，４２８元利息的计算方法是：１９９４年５月１日木材总厂交付出租房１－３层时，实业公司超付资金１，７１６，５５５．６４元已全部投入到出租房建设中。从１９９４年５月１日至１９９５年１１月３０日租金１００万元折抵完毕，这期间超付资金１，７１６，５５５．６４元不分段计息，利率按当时平均利率１３．９５％（年利率）计息，共计４３１，０２７元。从１９９５年１１月３０日以后每季度扣除租金１７９，４３０元。本金递减后计租，利息共计３００，４０１元时，本金折抵完毕。两项利息合计７３１，４２８元，一审法院对一审判决主文第三项违约金３，６６４，８００元，是按下列方法计算出来的，即：２０元（每月每平方米租金标准）×３，０５４平方米（实业公司承租房屋总面积）×１２个月×０．２５（违约金标准）×２０年〈合同约定的程斯〉=３，６６４，８００元。......