2024年2月15日，李女士与沈某夫妇签订了《上海市房地产买卖合同》，约定李女士购买沈某夫妇位于上海宝山区的某处房屋，房地产转让总价款为250万元，采用全款支付方式。合同还规定，李女士应在2024年2月20日支付部分首付款，并约定如李女士逾期付款超过十五日，沈某夫妇有权单方面解除合同，并要求李女士支付房价总额20%的违约金。
合同签订后，李女士支付了10万元定金。然而，由于李女士自己的房屋未能顺利出售，导致她无法支付剩余的购房款。因此，沈某夫妇提起诉讼，要求李女士支付房价20%的违约金，即50万元。
现在李女士来电咨询，询问自己是否必须赔偿50万元的违约金。
平台律师解答如下：
根据《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时，如果约定的违约金低于造成的实际损失，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的实际损失，人民法院或仲裁机构也可以根据当事人的请求予以适当减少。
在实际操作中，法院会综合考虑合同约定、合同履行情况、当事人的过错程度、实际及预期利息损失、交易成本等多种因素来确定违约责任。在本案中，李女士因自己房屋出售不顺利而无法支付首付款，其过错程度相对较小。同时，考虑到房价下跌等实际损失情况，李女士的违约责任可能会得到相应调整，不一定需要承担房价总额20%的违约责任。具体责任大小需由法院根据案件具体情况进行裁量。
法律法规：
《民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
案例提示
通常情况下，在房屋买卖合同中，双方会约定解除合同的违约金为房屋总价的20%。然而，在实际司法实践中，法官具有自由裁量权。这意味着，即使合同中已经明确规定了违约金的数额，法院仍然可以根据合同的履行状况、当事人的过错程度、房价的实际情况以及其他相关因素，对违约金的金额进行综合评估，并据此作出适当的调整。因此，最终确定的违约金数额可能与合同中约定的数额有所不同。
