一、基本情况
来电人咨询：李女士表示，其购买了一套住房，签约时房东仅承诺于 6 月 30 日交付房屋，却隐瞒了该房屋与承租人的租期尚未届满的事实。现因承租人拒绝搬走，房东无法按约定时间交房。李女士询问：自己能否要求承租人搬离？应向谁追究违约责任？具体如何维权？
律师解答：买卖不破租赁，房屋所有权的转移不影响原租赁合同的履行。因此，原租赁合同未到期，李女士不可以赶走承租人。如果房东不能按合同约定的期限交付房屋，需要承担违约责任。李女士可以按合同约定要求房东支付违约金，或者根据延迟交付房屋造成实际损失要求赔偿。另外，房产中介没有核对居间房屋租赁到期时间，属于没有尽到审慎的注意义务，如果给来电人造成损失，中介公司也要承担赔偿责任。如果有证据证明房东不能按期交付房屋，李女士可以行使不安抗辩权，要求房东提供履行担保，房东未提供履行担保前，李女士可以暂时中止履行自己的合同义务。
法律法规
《中华人民共和国民法典》
第五百二十七条 【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
(一)经营状况严重恶化;
(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
(三)丧失商业信誉；
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百二十八条 【行使不安抗辩权】当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第九百六十二条 【中介人报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
二、案例提示
根据“买卖不破租赁”的规定，在原租赁合同未到期前，原房主不能单方面解除租赁合同，李女士作为新房主也不能将承租人赶走。房东隐瞒承租合同未到期的事实，不能按期交付房屋，需要对李女士承担违约责任，双方合同如果约定违约金的，李女士可以主张卖家支付违约金。如果没有约定违约金的，可以要求卖家赔偿延迟交付房屋给其造成的损失，比如房租。
