基本情况
赵先生反映，2023年3月6日，经朋友介绍，郭某向他借款90万元，并签订了借款合同。合同约定：借款期限为一年，月利率为2.0%。郭某以其名下的某小区402室房产作为抵押，若到期未能清偿借款本金及利息，赵先生对该抵押房产享有优先受偿权。随后，双方依法办理了不动产抵押登记。
2023年9月，郭某将402室房产出租给李某，租期为三年。2024年3月，借款到期，郭某未能偿还借款本息。郭某询问李某是否有意购买402室房产，但李某表示无购买意向。随后，郭某与赵先生达成协议，以402室房产抵偿90万元债务。2024年5月29日，402室房产完成了过户登记手续。赵先生随后通过邮政EMS特快专递通知李某终止租赁合同。然而，李某以“抵押不破租赁”为由，要求继续履行租赁合同至期限届满。
针对赵先生的咨询，平台律师解答如下：
“抵押不破租赁”原则指的是，当出租人将财产出租并转移占有后，再用该财产设定抵押权时，原有的租赁关系不受抵押权的影响。但这一原则的应用取决于抵押与租赁的先后顺序。若租赁先于抵押，则抵押不破租赁；若抵押先于租赁，则租赁权不能对抗在先设立的抵押权。
根据《民法典》的相关规定及物权理论，不动产抵押权和经登记的动产抵押权恒定优先于在后的租赁权。在本案例中，郭某先将房产抵押给赵先生，并办理了抵押登记，随后才将房产出租给李某。因此，李某不享有“抵押不破租赁”的权利。在租赁合同因此无法继续履行的情况下，李某可以向出租人郭某主张违约责任。
法律法规：
《中华人民共和国民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
案例提示
《民法典》在坚持“抵押不破租赁”规则的基础上，对该规则的适用条件有所修改，同时删除《物权法》关于抵押权设立后再出租的相关规定，其第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
