基本情况
钱先生来电咨询，他有一套房子出租给李某，租赁期限是一年，合同约定，未经钱先生的同意，李某不得擅自将房屋转租。一转眼10个月过去，钱先生按规定提前通知李某，自己的房子要对外出售，问李某是否行使优先购买权，李某表示不行使优先购买权。于是，钱先生顺利将房子出售了，等到要交房给买家时，钱先生发现李某将房子转租给陆某，陆某拒不搬离，还说要行使优先购买权。钱先生问，陆某作为次租人，有没有优先购买权？
平台律师告诉钱先生，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。这意味着次承租人的租赁权必须建立在出租人自由处分物权的基础上，符合意思自治原则，同时为法律规定所认可。如果承租人经出租人同意将租赁物转租给次承租人，次承租人在同等条件下享有优先购买权。这种情况下，次承租人的租赁权建立在出租人自由处分物权的基础上，符合意思自治原则，同时为法律规定所认可。
根据钱先生的描述，李某将房子转租给陆某未经过钱先生的同意，因此，他二人之间的租赁关系并不能约束钱先生，陆某作为次承租人也就不能向钱先生主张优先购买权。
法律法规
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。此时，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。
《中华人民共和国民法典》第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
案例提示
目前对次承租人是否享有优先购买权还没有明确的法律规定。实践中，租赁房产的处分和占有问题容易成为诉讼纠纷和执行难题的引发点。
