【2006年第8期】戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
原告：戴某0。
被告：B单位。
法定代表人：奚正刚，该公司董事长。
原告戴某0因与被告B单位(以下简称华新公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼。
原告戴某0诉称：2004年4月18日，原告与被告华新公司签订一份协议，约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告协商未果，特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。请求判令被告双倍返还定金，并负担本案诉讼费。
被告华新公司辩称：4月18日签订的协议，是双方当事人的真实意思表示。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房预售合同的行为。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴某0并未就签约事宜与被告进行磋商。由于原告违约在先，被告已决定拒绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户意见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日双方就合同上的样板房装修条款未能达成一致意见，不是签约不成的理由，其诉讼请求应当驳回。
苏州工业园区人民法院经审理查明：
2004年4月18日，原告戴某0以戴某0及其夫丘荣的名义作为乙方，与作为甲方的被告华新公司签订《都市花园·天域住宅订购协议(红表)》(以下简称订购协议)一份，约定：乙方向甲方交付定金5万元，订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248．26平方米，销售单价7720元／平方米；乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还；甲方若在签约日前将该房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。当日华新公司开具收据，言明收到戴某0、丘荣定金5万元，并通知戴某0于 4月25日至华新公司处签订正式商品房预售合同。5月7日，戴某0向华新公司提交一份书面意见，内容是：“本人于2004年 5月7日与华新公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中‘样板房仅供参考，华新公司保留最终解释权’字样，华新公司不能给予明确答复，需另择日签约。”华新公司销售部副经理廖庆在该书面意见上注明：“该客户意见已收到。”5月9日，华新公司通知戴某0，因其未按约于4月25日到华新公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果，戴某0提起诉讼。
苏州工业园区人民法院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”订购协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。按照订购协议约定，双方当事人承诺在将来签订商品房预售合同，5万元定金是履行这一承诺的担保。原告戴某0应当在被告华新公司通知的2004年4月25日到华新公司处协商签订商品房预售合同。在华新公司否认戴某0当日有订约行为，指陈戴某0违约的情况下，戴某0不能证明其已于当日实践了签订合同的承诺。戴某0以证人胡永明的证言主张其已与华新公司商定将订约日期推迟至5月7日。胡永明是戴某0的姻亲，其证言缺乏强有力的证明力。戴某0不能以其他证据印证胡永明证言的真实性，该证言不能采信，故戴某0关于订约日期推迟的主张不能成立。根据订购协议的约定，戴某0既然在4月25日未能与华新公司协商订约，应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金，当然更不得要求双倍返还定金。据此，苏州工业园区人民法院于2004年9月 10日判决：
驳回原告戴某0的诉讼请求。
案件受理费3510元，由原告戴某0负担。
一审宣判后，戴某0不服，向江苏省苏州市中级人民法院提出上诉。理由是：2004年4月25日，上诉人戴某0到过被上诉人华新公司处。对这一事实，被上诉人并不否认，只是认为上诉人当日没有与其磋商签约。购置商品房是家庭中的一件大事，上诉人表示要等丈夫丘荣5月7日从香港回来后再签合同，被上诉人的工作人员表示理解上诉人的这一要求，因此4月25日被上诉人的工作人员并未给上诉人看商品房预售合同文本。这个合同文本是5月7日上诉人再到被上诉人处时才看到的，故双方当事人磋商签订商品房预售合同的时间应该是5月7日。一审忽略了本案中的这一重要事实，以上诉人不能证明自己在4月 25日实践了签订合同的承诺，错误地认定上诉人违约，与事实不符。5月7日，在双方洽谈签订商品房预售合同时，由于被上诉人在其提供的商品房预售格式合同中，以附件二的形式添加了“样板房供参考，华新公司保留最终解释权”的格式条款，上诉人对此有不同意见，认为这个格式条款违背了平等协商的原则，要求删除，在被上诉人的工作人员表示不能立即给予明确答复的情况下，上诉人将自己的意见写成书面材料，并强调希望与被上诉人继续协商。而被上诉人置上诉人的合理合法要求于不顾，5月9日就通知没收上诉人交付的定金，还要将房屋另售他人，简直是霸道行径。请求撤销一审判决，改判被上诉人给上诉人双倍返还定金，并由被上诉人负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人华新公司辩称：2004年4月 25日，上诉人戴某0虽然到达被上诉人处，但只是试图压低约定的房价，遭到被上诉人的拒绝。根据订购协议约定，此日是双方当事人签订正式商品房预售合同的日期。上诉人此日前来无论是谈价格还是要求延期，其行为均是对订购协议约定内容进行变更，显然违反了订购协议的约定。在此情况下被上诉人没收上诉人的定金，合理合法。一审认定上诉人违反订购协议，理应适用定金罚则承担违约责任，事实清楚，适用法律正确。二审应当驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院经审理查明：
2004年4月25日，上诉人戴某0曾前往被上诉人华新公司的售楼处，如约与华新公司洽谈。对此次洽谈的内容，双方当事人的陈述不一致。戴某0主张，其要求待丈夫从香港回来后再签订合同，但在该延期请求是否得到华新公司同意一事上，前后陈述不一致；华新公司主张，戴某0此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。除此以外，二审确认一审查明的其他事实。
二审应解决的争议焦点是：4月25日双方当事人洽谈后未能签订《商品房预售合同》的原因何在?双方当事人是否存在违反订购协议约定的行为?
苏州市中级人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。......
